新泽西州和佛罗里达州是美国最易受冠状病毒影响的房地产市场

新泽西州和佛罗里达州是美国最易受冠状病毒影响的房地产市场
螺号海外房产 作者: 螺号网
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根据 ATTOM Data Solutions 的特别报告显示,美国各地的县级住房市场或多或少受到冠状病毒大流行的影响。报告显示,东北部地区的高危城市最多,集中在新泽西州和佛罗里达州,而西部和中西部地区的风险最小。
报告显示,新泽西州的 21 个城市中,有 14 个城市的住房市场是全国 50 个最容易受到冠状病毒经济影响的城市之一。前 50 名中还包括纽约的 4 个、康涅狄格州的 3 个和佛罗里达州的 10 个,但加州只有 1 个,西海岸其他州没有,西南部只有 1 个。
根据 2019 年第四季度收到取消抵押品赎回权通知的住房单位的百分比、2019 年第四季度低于水的住房(LTV100 或更高)的百分比,以及当地工资中需要支付主要的置业支出的百分比,来判断市场或多或少的风险。排名是根据美国各地 483 个有足够数据分析的城市的这三个类别的综合排名。各城市的排名从低到高依次排列,总的结论是基于这三个排名的组合。
“现在就断定冠状病毒会对全国各地的不同房市产生多大的影响还为时过早。但不同地区、不同县的影响很可能是巨大的,”ATTOM Data Solutions 的首席产品官 Todd Teta 说。”我们所做的是根据几个重要的因素,突出了那些似乎或多或少有风险的地区。从分析来看,东北地区的风险似乎比其他地区更大。随着我们进入春季购房季,未来几个月将揭示出影响的严重程度。”

分析结果:

在纳入报告的 483 个城市中,新泽西州和佛罗里达州在 50 个最脆弱的城市中,有 24 个被列入报告中。新泽西州的 14 个城市包括纽约市郊区的 5 个城市:卑尔根、埃塞克斯、帕萨克、米德尔塞克斯和联盟县。佛罗里达州的 10 个城市集中在该州的北部和中部地区,包括弗拉格勒、莱克、克莱、埃尔南多和奥塞奥拉。
排名前 50 位的纽约城市包括纽约市大都会区的罗克兰、波基普西大都会区的奥兰治、奥尔巴尼大都会区的伦塞拉和波基普西以西的乌尔斯特。
其他进入前 50 名的南部城市分布在特拉华州、马里兰州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、路易斯安那州和弗吉尼亚州。
在所分析的城市中,只有西部的两个城市和中西部的五个城市(均在伊利诺伊州)名列前 50 名。西部的两个是加利福尼亚州雷丁市统计区的沙斯塔和亚利桑那州位于凤凰城东北部的纳瓦霍。中西部的两个是伊利诺伊州的麦克亨利、伊利诺伊州的凯恩、伊利诺伊州的威尔和伊利诺伊州的莱克,都在芝加哥大都会统计区;而伊利诺伊州的塔兹维尔则在皮奥里亚大都会统计区。
前 50 名中,人口至少 50 万的城市包括新泽西州的卑尔根、卡姆登县、埃塞克斯县、米德尔塞克斯、奥克兰、帕赛克和联合县;伊利诺伊州的莱克、威尔和凯恩;宾夕法尼亚州的特拉华;马里兰州的乔治王子市和佛罗里达州的布罗瓦德。
在列入报告的 483 个最不容易受影响的 50 个城市中,德克萨斯州有 10 个,其次是威斯康星州有 7 个,科罗拉多州有 5 个。德克萨斯州的这 10 个城市包括达拉斯 – 沃斯堡都会区的 3 个城市(达拉斯、科林和塔兰特)和米德兰 – 奥德萨地区的 2 个城市(埃克特和米德兰)。
在这 50 个最低风险城市中,有 18 个城市的人口至少在 50 万以上,其中以德克萨斯州的哈里斯(休斯敦)、德克萨斯州的达拉斯、华盛顿州的国王(西雅图)、德克萨斯州的塔兰特(沃斯堡)、圣何塞都市圈的加州圣克拉拉为首。
在最容易受到冠状病毒影响的 50 个城市中,有 36 个城市的房价中位数在 16 万至 30 万美元之间。
房价中位数在 16 万美元以下或 30 万美元以上的城市,在最易受冠状病毒影响的前 50 个城市中占 14 个。那些中位数价格低于 16 万美元的地区是全美当地工薪阶层最能负担得起的地区,而中位数价格超过 30 万美元的地区,有一些房屋的资产负债率最高且止赎率最低。EB5创业投资

交易信息:泛海12亿美元出售美国旧金山项目

泛海12亿美元出售美国旧金山项目
泛海12亿美元出售美国旧金山项目

原标题:泛海12亿美元出售美国旧金山项目,一年多套现近234亿元
3月30日,泛海国际披露,3月29日公司的全资子公司 Oceanwide Center LLC 和 88 First Street SF LLC与非关联第三方Hony Capital Mezzanine Fund 2019 Limited (“弘毅投资”)签署《框架协议》,拟向其出售泛海国际持有的位于美国旧金山First Street 和 Mission Street 的相关境外资产,交易总金额为12亿美元(约合85.08亿元)。
公告显示,本次拟出售的标的资产,由以下两部分组成:(1)OCEANWIDE CENTER LLC 持有的 First Street Tower Site 办公塔建设用地(40/50/62 First Street 等3个地块)和对应在建工程、Mission Street Tower Site 酒店塔建设用地(512/516/526 Mission Street 等3个地块)和对应在建工程、78 First Street 现有物业;(2)88 FIRST STREET SF LLC 持 有的 88 First Street、510 Mission/ 82-84 First Street 的2栋现有物业。
在12亿美元的交易价中,其中有7亿美元在交割时支付,剩余的5亿美元作为盈利能力款。
泛海国际表示,如果此次交易能顺利完成,公司将不再持有美国旧金山项目,有利于优化公司境外资产布局,有效减轻公司的境外经营风险。
值得一提的是,泛海国际曾在1月份的时候宣布和另一位买家SPF SAN FRANCISCO OWNER, LLC签署了《买卖协议》,当时泛海国际拟以10.06亿美元向交易对方转让上述资产。
泛海国际当时初步测算,若交易成功预计产生资产处置损失约为19.1亿元,公司基于谨慎性原则,考虑将于2019年度财务报告中根据买卖协议价格与账面价值的差额预估资产减值准备。通过本次交易,公司可于短期内获得约44亿元的首期交易对价。
按照当时双方的协议约定,尽职调查的截止日为3月25日23:59。但到了截止日期,泛海国际收到了交易对方发来的终止通知,因而该笔交易不再继续进行。
在仅过了4天之后,泛海国际就宣布和弘毅签署了《框架协议》,并且交易总金额相对于此前的价格提高了1.94亿美元。此次的尽调期截至2020年6月30日,但如果由于新冠病毒疫情 或其他传染病或流行病、交通系统受阻、劳动力受阻、检疫或其他任何政府机构的任何行为导致买方实质性地被阻碍进行尽职调查或实质上不可能或不便进行尽职调查,则双方应商讨相应延长尽调期。双方在尽调期结束后的15日内进行交割。

值得注意的是,在泛海控股2019年3月14日披露的一份投资者关系活动记录表显示,泛海控股的海外地产布局主要位于美国纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷等,其中洛杉矶项目、旧金山项目已经开工建设,其他项目均处在前期规划设计阶段。泛海控股称,考虑到国家的境外投资政策和美国房地产周期变化情况,泛海控股放缓了海外项目的资金投入和开发节奏,并且不排除出售部分项目的可能性。
泛海国际在1月23日的公告中曾称,公司持续推进由单一的房地产上市公司向金融、不动产、战略投资综合性上市公司转型的发展战略。在转型发展过程中,公司根据内外部形势变化,对公司的产业结构和资产负债结构进行了深刻调整,特别是公司于2019年初出售了北京泛海国际居住区1号地项目和上海董家渡项目,对占用较多企业资源但受政策影响去化较慢的部分房地产资产进行优化。EB5创业投资

2019年美国房屋转手率创8年新高,回报率创8年新低

2019年美国房屋转手率创8年新高,回报率创8年新低
螺号海外房产 作者: 螺号网
根据ATTOM数据解决方案公司的《美国房屋转售报告》,2019年,美国共有245864套独栋房屋和公寓被转售,较2018年上升2%,达到2006年以来的最高点。
2019年的房屋交易量占全国房屋销售总量的6.2%,创8年来新高。这一比例高于2018年的5.8%和2017年的5.7%。
虽然转售活动上升,但利润率继续下降。2019年的房屋交易在美国全国范围内产生6.29万美元的毛利润(销售价格中值与投资者支付的中值之间的差额),较2018年的6.5万美元下降3.2%,较2017年经济衰退后的峰值66899美元下降6%。
与原始收购价格相比,典型的毛利润6.29万美元转化为40.6%的投资回报率。这低于2018年45.8%的总投资回报率,也低于2017年51.4%的投资回报率。最近一次处于2011年以来的最低点。
“随着房屋买卖业务消化了自房地产市场深陷大衰退后遗症以来最糟糕的一年,2019年全美房屋转售利润再次下降。这是因为购买房产的成本持续上升快于转售的收益。这并不是说,房屋买卖行业正在衰退或失去对投资者的吸引力,因为房屋买卖利率高于8年来的水平。但投资者的利润确实继续下降。”
在报告分析的190个大城市统计区域中,有122个城市(64.2%)在2018年至2019年的所有房屋销售中占比上升,本地市场中房屋转售率上升了64%。家庭转售率年增幅最大的是德克萨斯州的拉雷多(增长103.5%);北卡罗来纳州的罗利(增长59.8%);北卡罗来纳州的夏洛特(增长44.1%);俄勒冈州的史密斯堡(增长43.2%)和佐治亚州的哥伦布(增长40.5%)。
除了北卡罗来纳州的罗利市和北卡罗来纳州的夏洛特市,人口在100万或以上的MSA的年转售率增长最大的地区是佐治亚州的亚特兰大市(增长39.1%);德克萨斯州的圣安东尼奥市(增长37.2%)和亚利桑那州的图森市(增长34.2%)。
人口在100万或100万以上的地区,年转售率下降幅度最大的是西雅图(下降16.9%)、印第安纳波利斯(下降9.1%)、密歇根州大急流(下降8.0%)、纽约州罗切斯特(下降5.9%)和马里兰州巴尔的摩(下降4.8%)。
在融资下降的情况下购买的房屋转售下降。在全国范围内,用现金购买的房屋翻转的百分比从2018年的45.9%下降到2019年的43.8%,但比两年前的42.9%有所上升。与此同时,2019年售出的房屋中,56.2%是用现金购买的,高于2018年的54.1%,但低于2017年的57.1%。
在拥有100万或以上人口和足够数据进行分析的大都市统计地区中,2019年通过融资购买的转售比例最高的地区包括弗吉尼亚海滩(67.6%)、华盛顿州西雅图(55.9%)、加利福尼亚州圣地亚哥(53.7%)、马萨诸塞州波士顿(53.6%)和加利福尼亚州旧金山(52.9%)。
典型的房屋翻转回报率下降接近衰退后低点2019年转售的房屋以217900美元的中间价出售,毛转售利润为62900美元,高于155000美元的中间购买价。这一毛利润数字低于2018年的65000美元和2017年的66899美元。由于购买价格上涨速度快于投资者购买房屋的利润,销售价格中值对购买价格的40.6%回报率从2018年的45.8%和2016年衰退后的51.7%峰值下降。
在拥有100万以上人口的53个市场中,2019年毛利润最低的市场包括北卡罗来纳州罗利(23000美元);德克萨斯州圣安东尼奥(31756美元);亚利桑那州凤凰城(33641美元);内华达州拉斯维加斯(34300美元)和德克萨斯州休斯顿(36375美元)。
在这些市场中,2019年典型销售的最低投资回报率分别为北卡罗来纳州罗利市(10.5%)、德克萨斯州奥斯汀市(13.7%)、内华达州拉斯维加斯市(14.7%)、亚利桑那州菲尼克斯市(15.1%)和德克萨斯州达拉斯市(18.7%)。
全国平均转售时间为178天,2019年售出房屋的转售者平均花178天完成转售,略低于2018年转售房屋的平均179天。
2019年美国转售房屋245864套,其中14.4%是使用住房管理局(FHA)支持的贷款出售给买家,高于2018年的13.1%,但低于2017年的16.2%。
在190个人口至少20万、2019年至少有100人交易的地铁地区中,2019年转售率最高的地区是加利福尼亚州斯托克顿(29.9%)、加利福尼亚州默塞德(27.7%)、加利福尼亚州维萨利亚(27.4%)、宾夕法尼亚州约克(27.4%)和莱克兰(Lakeland)(26.4%)。
2019年,678个地区中至少有50个地区转售率至少为10%。排名前五的是弗吉尼亚州朴次茅斯,位于弗吉尼亚海滩地铁区(13.9%);马里兰州乔治王子,位于华盛顿特区地铁区(13.5%);田纳西州麦肯,位于纳什维尔地铁区(13.4%);田纳西州谢尔比,位于孟菲斯地铁区(12.5%)和佐治亚州克莱顿,亚特兰大地铁地区(12.3%)。
在拥有5000人以上人口的6675个地区中,有9个地区的家庭转售率至少为25%,2019年至少有10个家庭转售,其中有9个地区的转售率至少占去年所有家庭销售的25%。前五名分别是德克萨斯州伊达尔戈(McAllen)的78538人(34.3%);阿拉巴马州杰斐逊(伯明翰)的35005人(29.1%);加利福尼亚州国王(弗雷斯诺以南)的93212人(27.8%);田纳西州谢尔比(孟菲斯)的38109人(27.3%)和纽约市布朗克斯(纽约市部分地区)的10467人(26.3%)。
总结:
2019年第四季度的56945次房屋转售由24096名投资者完成,每个投资者的转售比例为2.36次。
2019年第四季度,有融资的投资者购买的房屋占全部房屋交易量的39.6%,低于上一季度的44.2%,也低于2018年第四季度的45.9%,创下三年来的新低。
2019年第四季度房屋转售毛利率中值为62500美元,平均投资回报率(占原始购买价格的百分比)为39.1%,低于上一季度的40.1%,降至8年来最低水平。
2019年第四季度完成的家庭转售平均耗时170天,低于2018年第四季度的174天。

曼哈顿的豪宅价格跌至六年来最低水平

曼哈顿的豪宅价格跌至六年来最低水平。

曼哈顿的豪宅价格在2019年末纷纷跌至六年来的最低水平。
根据房屋挂牌网站StreetEasy的数据,处于豪宅市场金字塔(按价格计算排名前20%)的这些房屋在10月至12月间降到380万美元及以上,较去年同期下降了6.1%。
报告称,纽约新豪华公寓的建设热潮,造就了买方市场。
StreetEasy经济学家南希·吴(Nancy Wu)表示:“大量新建筑的出现使曼哈顿房地产市场趋向饱和,因此,我们必然会看到价格开始以创纪录的速度下跌。” “各大区、各类价格的房屋都出现这个问题,因为潜在买家不介意租房、等待市场进一步下跌。”
与上个季度相比,曼哈顿的豪宅销售库存增加了12%,已有4,354套价格在380万美元以上的房屋滞销。
根据StreetEasy的价格指数(追踪康斗、合作公寓和联排别墅的转售价格变化),曼哈顿总体的房屋价格同比下降3.7%,至110万美元。
房屋在市场上的停留时间为96天,比去年增加了10天。
报告发现,翠贝卡(Tribeca)和苏荷(Soho)仍然位居纽约市最贵的两大社区。据记录,这两个街区的中位售价分别略低于260万美元。MCN整合营销

在美国10个最大的城市用薪水买房,要多少钱?

在美国10个最大的城市用薪水买房,要多少钱?

在美国10个最大的城市用薪水买房,要多少钱?
​​根据美国HSH.com的最新报告,美国四个最昂贵的都市区都在黄金州——加利福尼亚。

HSH.com的季度报告估计了在美国50个最大都市区中获得抵押贷款中位数所需要的年收入。HSH使用全国房地产经纪人协会,抵押银行家协会的数据以及可用的财产税和保险信息进行计算。

它还假设首付为20%,固定利率,为期30年,并且按行业标准将购房者的债务收入比设为28%。

在整个美国,该报告所依据的2019年第二季度的房屋中位数价格为279,600美元,平均需要支付至少61,123美元的年薪和每月1,426.21美元的抵押贷款。

10.波特兰
要求年薪:$ 83,522.03
中等房价:$415,300
每月支付:$ 1,948.85

9.丹佛
所需年薪:$ 90,389.26
房价中位数:$ 471,400
每月供款:$ 2,109.08

8.华盛顿特区
所需年薪:$ 94,448.22
房价中位数:$ 456,500
每月供款:$ 2,203.79

7.纽约市
所需年薪:$ 102,237.58
房价中位数:$ 420,800
每月供款:$ 2,385.54

6.西雅图
所需年薪:$ 106,618.90
房价中位数:$ 542,700
每月供款:$ 2,487.77

5.波士顿
所需年薪:$ 107,379.75
房价中位数:$ 506,700
每月供款:$ 2,505.53

4.洛杉矶
要求年薪:$ 111,749.70
中等房价:$ 567,000
每月支付:$ 2,607.49


3.圣地亚哥
所需年薪:$ 127,292.88
房价中位数:$ 655,000
每月供款:$ 2,970.17

2.旧金山
所需年薪:$ 201,430.63
房价中位数:$ 1,050,000
每月供款:$ 4,700.05

1.圣何塞
所需年薪:$ 249,884.51
房价中位数:$ 1,330,000
每月供款:$ 5,830.64

另一方面,收入中位数最低的美国房地产城市包括匹兹堡(38,524美元),俄克拉荷马城(39,073美元),克利夫兰(41,258美元),孟菲斯(42,033美元)和印第安纳波利斯(42,432美元)。