2019年美国房屋转手率创8年新高,回报率创8年新低

2019年美国房屋转手率创8年新高,回报率创8年新低
螺号海外房产 作者: 螺号网
根据ATTOM数据解决方案公司的《美国房屋转售报告》,2019年,美国共有245864套独栋房屋和公寓被转售,较2018年上升2%,达到2006年以来的最高点。
2019年的房屋交易量占全国房屋销售总量的6.2%,创8年来新高。这一比例高于2018年的5.8%和2017年的5.7%。
虽然转售活动上升,但利润率继续下降。2019年的房屋交易在美国全国范围内产生6.29万美元的毛利润(销售价格中值与投资者支付的中值之间的差额),较2018年的6.5万美元下降3.2%,较2017年经济衰退后的峰值66899美元下降6%。
与原始收购价格相比,典型的毛利润6.29万美元转化为40.6%的投资回报率。这低于2018年45.8%的总投资回报率,也低于2017年51.4%的投资回报率。最近一次处于2011年以来的最低点。
“随着房屋买卖业务消化了自房地产市场深陷大衰退后遗症以来最糟糕的一年,2019年全美房屋转售利润再次下降。这是因为购买房产的成本持续上升快于转售的收益。这并不是说,房屋买卖行业正在衰退或失去对投资者的吸引力,因为房屋买卖利率高于8年来的水平。但投资者的利润确实继续下降。”
在报告分析的190个大城市统计区域中,有122个城市(64.2%)在2018年至2019年的所有房屋销售中占比上升,本地市场中房屋转售率上升了64%。家庭转售率年增幅最大的是德克萨斯州的拉雷多(增长103.5%);北卡罗来纳州的罗利(增长59.8%);北卡罗来纳州的夏洛特(增长44.1%);俄勒冈州的史密斯堡(增长43.2%)和佐治亚州的哥伦布(增长40.5%)。
除了北卡罗来纳州的罗利市和北卡罗来纳州的夏洛特市,人口在100万或以上的MSA的年转售率增长最大的地区是佐治亚州的亚特兰大市(增长39.1%);德克萨斯州的圣安东尼奥市(增长37.2%)和亚利桑那州的图森市(增长34.2%)。
人口在100万或100万以上的地区,年转售率下降幅度最大的是西雅图(下降16.9%)、印第安纳波利斯(下降9.1%)、密歇根州大急流(下降8.0%)、纽约州罗切斯特(下降5.9%)和马里兰州巴尔的摩(下降4.8%)。
在融资下降的情况下购买的房屋转售下降。在全国范围内,用现金购买的房屋翻转的百分比从2018年的45.9%下降到2019年的43.8%,但比两年前的42.9%有所上升。与此同时,2019年售出的房屋中,56.2%是用现金购买的,高于2018年的54.1%,但低于2017年的57.1%。
在拥有100万或以上人口和足够数据进行分析的大都市统计地区中,2019年通过融资购买的转售比例最高的地区包括弗吉尼亚海滩(67.6%)、华盛顿州西雅图(55.9%)、加利福尼亚州圣地亚哥(53.7%)、马萨诸塞州波士顿(53.6%)和加利福尼亚州旧金山(52.9%)。
典型的房屋翻转回报率下降接近衰退后低点2019年转售的房屋以217900美元的中间价出售,毛转售利润为62900美元,高于155000美元的中间购买价。这一毛利润数字低于2018年的65000美元和2017年的66899美元。由于购买价格上涨速度快于投资者购买房屋的利润,销售价格中值对购买价格的40.6%回报率从2018年的45.8%和2016年衰退后的51.7%峰值下降。
在拥有100万以上人口的53个市场中,2019年毛利润最低的市场包括北卡罗来纳州罗利(23000美元);德克萨斯州圣安东尼奥(31756美元);亚利桑那州凤凰城(33641美元);内华达州拉斯维加斯(34300美元)和德克萨斯州休斯顿(36375美元)。
在这些市场中,2019年典型销售的最低投资回报率分别为北卡罗来纳州罗利市(10.5%)、德克萨斯州奥斯汀市(13.7%)、内华达州拉斯维加斯市(14.7%)、亚利桑那州菲尼克斯市(15.1%)和德克萨斯州达拉斯市(18.7%)。
全国平均转售时间为178天,2019年售出房屋的转售者平均花178天完成转售,略低于2018年转售房屋的平均179天。
2019年美国转售房屋245864套,其中14.4%是使用住房管理局(FHA)支持的贷款出售给买家,高于2018年的13.1%,但低于2017年的16.2%。
在190个人口至少20万、2019年至少有100人交易的地铁地区中,2019年转售率最高的地区是加利福尼亚州斯托克顿(29.9%)、加利福尼亚州默塞德(27.7%)、加利福尼亚州维萨利亚(27.4%)、宾夕法尼亚州约克(27.4%)和莱克兰(Lakeland)(26.4%)。
2019年,678个地区中至少有50个地区转售率至少为10%。排名前五的是弗吉尼亚州朴次茅斯,位于弗吉尼亚海滩地铁区(13.9%);马里兰州乔治王子,位于华盛顿特区地铁区(13.5%);田纳西州麦肯,位于纳什维尔地铁区(13.4%);田纳西州谢尔比,位于孟菲斯地铁区(12.5%)和佐治亚州克莱顿,亚特兰大地铁地区(12.3%)。
在拥有5000人以上人口的6675个地区中,有9个地区的家庭转售率至少为25%,2019年至少有10个家庭转售,其中有9个地区的转售率至少占去年所有家庭销售的25%。前五名分别是德克萨斯州伊达尔戈(McAllen)的78538人(34.3%);阿拉巴马州杰斐逊(伯明翰)的35005人(29.1%);加利福尼亚州国王(弗雷斯诺以南)的93212人(27.8%);田纳西州谢尔比(孟菲斯)的38109人(27.3%)和纽约市布朗克斯(纽约市部分地区)的10467人(26.3%)。
总结:
2019年第四季度的56945次房屋转售由24096名投资者完成,每个投资者的转售比例为2.36次。
2019年第四季度,有融资的投资者购买的房屋占全部房屋交易量的39.6%,低于上一季度的44.2%,也低于2018年第四季度的45.9%,创下三年来的新低。
2019年第四季度房屋转售毛利率中值为62500美元,平均投资回报率(占原始购买价格的百分比)为39.1%,低于上一季度的40.1%,降至8年来最低水平。
2019年第四季度完成的家庭转售平均耗时170天,低于2018年第四季度的174天。